Детальное рассмотрение условий заключения ДДУ поможет сориентироваться в ситуациях, когда не выполняются определенные пункты по договору. Таким образом, знание возможных точек столкновения станет страховкой для участников сторон.

Что из себя представляет договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия является юридическим документом, сторонами которого являются застройщик и дольщик. Обязанностью дольщика является своевременная передача денежных средств застройщику для их использования в строительстве. Договор регулирует сроки передачи денег между сторонами, а также готовой недвижимости застройщиком.

Данный договор регламентируется Федеральным законом №214 с внесенными изменениями в 2018 году, которые практически делают заключение ДДУ незаконным после 1 июля указанного года. В соответствии с данными изменениями дольщики должны выплачивать средства на постройку объекта не напрямую застройщику, а через счет в банке. Таким образом, кредитная организация страхует вложения инвесторов в долевое строительство. В этом случае застройщик получает денежные средства в сумме вложенных денег всех дольщиков только после сдачи объекта строительства и передачи их в собственность другой стороне.

При банкротстве организатора строительства банк вернет деньги дольщикам обратно.

Что нужно делать при покупке недвижимости по договору долевого участия

Во избежание ошибок перед заключением подобного договора необходимо сделать несколько обязательных шагов.

Во-первых, следует проверить застройщика на правозаконность его деятельности, состояние его финансовых активов, участие в судебных разбирательствах. Более того, все документы по строительству объекта должны быть в открытом доступе в интернете или в офисе самого организатора стройки по первому требованию о ее предъявлении.

Во-вторых, ознакомьтесь с реальными отзывами о компании-застройщике в сети интернет или от знакомых.

Как грамотно составить договор долевого участия

Для заключения такого рода договора важно заключить его на бумаге, скрепить подписями дольщика и застройщика и затем удостоверить в Росреестре. Договора должно быть в трех экземплярах – по одному для каждой из сторон. Моментом заключения считается дата, поставленная в документе.

Содержание договора включает полную характеристику здания: технические данные, назначение; общая, поэтажная и поквартирная площади; количество комнат. Кроме этого, указывается дата окончания строительства, цена за объект и условия расчета между сторонами, точные данные ДДУ и гарантия на само здание после его сдачи (5 лет).

Передача денег происходит только после подписания всех документов. Требование застройщика о перечислении ему денег заранее, должно насторожить покупателя долевого имущества. Лучше всего отказаться от такой сделки категорически.

Регистрация договора в Росреестре

Договор должен получить статус официально признанного акта в госучреждении. Можно воспользоваться услугами МФЦ или непосредственно Росреестра. При этом обязательно присутствие обеих сторон.

Для признания сделки действительной в рамках закона российской Федерации в органе исполнительной власти обязательно предъявление документов от обеих сторон сделки:

- удостоверение личности от физического лица и юридическая документация от организации-застройщика;
- чек, подтверждающий оплату госпошлины;
- план строящегося здания;
- документ, обеспечивающий обязательство заемщика перед кредитором, если уставной капитал противоречит закону (договор поручительства).

Госструктура также обладает правом запросить дополнительные документы самостоятельно. Таковыми являются:

- документ, подтверждающий право пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка;
- информация о проекте строительства;
- справка органа контроля, где содержатся сведения о правомерности деятельности лица, организующего строительство жилого дома и всей его юридической документации. Справка выдается не более чем за 60 дней до первого договора с дольщиком.

Установление полномочий на владение жильем

После получения статуса завершенного строительства проводится сделка продажи готового имущества пайщикам. Для этого застройщик задает все требуемые для этого документы в Росреестр, откуда каждый участник долевого строительства получает свидетельство собственности на жилье.

Причины для искового заявления по ДДУ

Основными доводами для обращения граждан в суд являются:

- завышение стоимости строящегося объекта;
- задержка сроков сдачи;
- применение строительных и отделочных материалов недолжного качества;
- отказ застройщика устранить недостатки во время гарантийного срока;
- требование о выплате неустойки за нарушенные сроки сдачи жилья;
- невыполнение финансовых договоренностей.

При затягивании застройщиком сроков сдачи объекта дольщики должны быть уведомлены об этом за 2 месяца до внесения изменений. Но у последних также есть право отказаться подписывать предлагаемое соглашение.

Порядок подачи иска на застройщика

Иск в суд подается после попытки мирного урегулирования спора по договору. Дольщиком подается письменное заявление с претензиями к застройщику. Ответ должен быть дан в течение 10 дней. Если же такого не случилось, тогда следует идти в суд.

В первую очередь подготавливают все документы: документ искового требования, расчеты неустойки и штрафов в 3 экземплярах. Вся документация по участию в долевом строительстве – в двух экземплярах.

Иск предоставляется либо через секретаря с отметкой в своем экземпляре о принятии; или же через почту России – заказным письмом с уведомлением.

Судебное разбирательство назначается судом по истечении 5 дней от даты получения запроса: письменно или по телефону (посредством смс-оповещения).

Подача иска

В исковом заявлении обязательно прописываются все реквизиты судебной инстанции, участников процесса (Ф.И.О., адрес, телефоны, наименование строительной организации и ее адрес).

Далее описываются нарушения пунктов сделки или законодательства, излагаются требования истца о взыскании неустойки, ущерба от причинения морального вреда. Ниже перечисляются прилагаемые документы. В конце ставится дата и подпись заявителя.

Наравне с требованием неустойки по Иску, можно также добиться и расторжения договора с полным возмещением затрат.

На расторжение соглашения заявление в суд подается через два месяца в случае нарушения застройщиком сроков сдачи объекта либо замедления процесса стройки.

Для взыскания дольщиком с организации неустойки и морального вреда, то составляется иск на просрочку.

Исковое заявление подается в суд по месту проживания, либо по адресу строящегося объекта, либо по фактическому адресу строительной компании или юридическому адресу фирмы-посредника.

Исчисление неустойки

Неустойку рассчитывают с первого просроченного дня от сдачи жилья. При этом учитывают:

- пени за каждый день просрочки (1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ);
- дата сдачи застройки по договору;
- стоимость жилья, увеличенная вдвое. Например, при ставке рефинансирования в 7,75% и стоимости жилья 1800000 рублей неустойка будет равна:

1800000*2*1/300*1*7,75% = 920 рублей

Именно такую сумму неустойки назначат за каждый просроченный день по ДДУ.

Прежде чем решиться на вложение денежных средств в долевое строительство, необходимо собрать информацию о застройщике, объекте и других участниках проекта. Каждая деталь важна в дальнейшем – своего рода личная страховка. Законодательство защищает права участников ДДУ, но это всегда дополнительное время и расстройство при обращении в суд. Главная цель долевого строительства состоит в приобретении нового жилья по минимальной цене и за гарантийный срок.