Нередко случаются ситуации, когда застройщик затягивает процесс постройки многоквартирного дома. В результате чего дольщикам не удаётся своевременно въехать в обещанные квартиры. А ещё бывает так, что дом построен, но во время проживания, в нём выявляются различные недоделки, препятствующие нормальному пользованию жильём. На эти случаи законом предусмотрены виды компенсаций, которые можно потребовать с организации.



Особенности «долёвки»

Перед тем как обсуждать механизмы воздействия на подрядчиков, разберёмся в значении этого вида работ.

Долевое строительство, это возведение многоквартирных домов и иных объектов строительной организацией (застройщик), с привлечением денежных средств граждан и юрлиц (дольщики), для компенсации затраченных средств на строительные работы, в результате чего дольщики приобретают право собственности на построенные объекты и на общее имущество многоквартирного дома.

Перед проведением работ заключается договор, который подлежит регистрации в Росреестре. При этом регистрация не даёт 100% гарантии, что объект будет сдан в срок, без допущенных при строительстве ошибок.



Закон предусматривает ряд правовых положений, позволяющих защитить права обманутых лиц в этой сфере правоотношений. Установлены следующие виды защиты:

1. Подтвердить право собственности на построенный объект и признать его через суд.

2. Признать недействительность сделки и вернуть переданные на строительство деньги. Актуально для ситуаций, когда застройщик привлекает деньги для строительства в нарушении закона или, когда построенный объект не соответствует проектной документации.

3. Предъявить требование о возмещении причинённых убытков. К таким убыткам можно отнести затраты на вынужденный съём жилья. Убытки взыскиваются помимо неустойки и штрафных санкций.

4. Взыскать неустойку.

5. Взыскать деньги за перенесенные страдания (моральный вред). В данном случае достаточным основанием будет установление факта нарушения.

6. Штрафные санкции. Если организация отказывается удовлетворять требования дольщика, суд вправе наложить взыскание в виде 50% от суммы, взысканной в пользу дольщика.

7. Прекратить исполнение договора, если имеются существенные недостатки в работах.

8. Написать жалобу в исполнительные органы. Имеет смысл заявить в администрацию, прокуратуру и полицию. В рамках проведённых проверок данные органы принимают действенные меры реагирования к нарушителям.

9. Если застройщик является банкротом (бывает и такое), граждане могут предъявить требования о передаче денег или построенного объекта при введении процедуры банкротства.

10. Получить деньги из фонда компенсаций. Эта выплата должна производиться в случае неплатежеспособности организации. По закону денежные средства должны поступать в фонд от неё.



Взыскание неустойки

Неустойка взыскивается в следующих случаях:

- нарушены сроки введения в эксплуатацию построенного дома, если такие сроки не подлежали согласованию;

- нарушены сроки исправления брака, допущенного в ходе строительных работ. Недостатки необходимо определить и предъявить застройщику пока дом находится на гарантии (не менее 5 лет для объекта, не менее 3 лет для внутреннего оборудования). Сумма определяется в виде 1% стоимости понесенных затрат для исправления строительных ошибок или от стоимости построенного жилого помещения, которое в результате строительства не пригодно для проживания.



Взыскание неустойки можно осуществить как до суда, так и в суде.

При досудебном взыскании необходимо предложить застройщику добровольно уплатить неустойку направив ему претензию с указанием суммы подлежащей оплате и реквизиты для перевода денежных средств. Вместе с претензией, застройщику целесообразно направить следующие документы:

- копию договора о долевом строительстве;

- квитанцию об уплате суммы по договору;

- копию паспорта.



Предложение и документы лучше направить заказным письмом с составлением описи, либо передать нарочно и поставить отметку о передаче указанных документов.

Неисполнение предложения застройщика в течение определённого в претензии срока является основанием для обращения в суд. При этом к взысканию можно предъявить и судебные расходы.



Готовим иск в суд

Как правило, заявление содержит требования, которые были изложены в претензии (предложении). Можно добавить взыскание компенсации морального вреда. В остальном исковое заявление составляется по правилам, предусмотренным статьей 131 и 132 ГПК РФ.

В частности, указывается:

- название суда, куда подаётся заявление;

- данные об истце, место регистрации (проживания), телефон;

- данные об ответчике, местонахождение организации, телефоны;

- сведения о нарушенных правах и предъявляемые требования;

- нормы права и обстоятельства обосновывающие заявленные требования;

- размер суммы неустойки и произведённый расчет;

- список приложенных документов, подтверждающих доводы (доказательства).

По данной категории дел истец освобождается от оплаты госпошлины, если размер предъявляемых требований составляет не более 1 000 000 руб.

Исковое заявление можно подать в районный суд по месту жительства дольщика. В случае размера неустойки менее 50 000 руб. иск подаётся в мировой суд.

При рассмотрении дела суд может снизить неустойку, если посчитает, что предъявляемая сумма не будет соответствовать последствиям нарушенных обязательств. Но такие случаи являются исключительными. Ответчик в свою очередь должен доказать обоснованность снижения неустойки.



Принимая во внимание, что в суде предстоит иметь дело с целой организацией, наверняка имеющей в штате юристов, целесообразно заручиться помощью адвоката. Потому как в данной категории дел много нюансов, которые известны только специалистам в области юриспруденции. Понесённые расходы, в том числе на представителя в суде, можно предъявить к взысканию, которые, как правило, взыскиваются судом при их обоснованности.

Когда решение вступает в силу в суде необходимо получить исполнительный лист. Для возбуждения исполнительного производства данный документ вместе с соответствующим заявлением подаётся к судебным приставам-исполнителям. В свою очередь приставы принимают к застройщику все возможные меры для взыскания присужденной неустойки.



Заключение

Как видно, действующее законодательство предусматривает немало способов восстановления нарушенных прав дольщиков. Главное своевременно отреагировать на нарушения и исходя из ситуации принять соответствующие меры. Ведь сдав объект застройщик может ликвидироваться, поэтому предъявлять требования по восстановлению недостатков строительства придётся к управляющей организации или другому лицу, в последующем управляющим домом. А это уже сделать сложнее. Так что, перед заездом в построенное жильё стоит внимательно всё осмотреть и не стесняясь предъявить недостатки строительной компании.